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房产攻略:购买二手房的最省钱秘笈 [复制链接]

发表于 2017-3-16 16:40 |显示全部楼层
购买二手房是很多人一辈子可能仅有一次的大事!如果能在这一过程中省下个几万甚至十几来万的话,那对你来说也算可以少奋斗个几年了。那么,我们该掌握哪些技巧才能在二手房买卖的过程中占得先机呢?
一、房屋选择有技巧
1、选择房产证满2年的房屋
我们知道,普通住宅房产证满2年,可以免征增值税。增值税为5%,增值税及其附加税为5.6%,这个税率是比较高的。总价100万,未满2年的房屋,其增值税为47619元(计算公式:100万÷(1+5%)×5%=47619元);而满了2年,则可以省去这笔费用。
2、选择满五唯一的房屋
满五唯一的房子,免征增值税和个税。增值税上文已提到,个税一般是征收房屋价格的1%或者两次交易差额的20%。按照1%的税率来计算的话,总价100万的房屋,个税为1万。上海二手房交易,最主要的税费就是增值税、契税(契税一般为1%、1.5%或2%)、个税和中介费(一般为2%-3%)。如果能免去了增值税和个税,则能少交不少钱。
二、挑准时机再买房
买房也要讲究时机,主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场,则买方砍价还价的余地比较多,也有更多的时间精挑细选;如果是卖方市场,想讨价还价就比较难了,能买到不乱涨价的二手房就不错了。因此,在买房的时候,个人也要了解一下当前的市场情况,了解二手房交易是冷还是热。
三、学会讨价还价
1、了解房主为啥卖房
了解房主是因为什么原因而卖房,是否急卖。比如,有的房主可能急卖房子,供孩子出国留学或者给家里的老人看病。这个时候,只要价格合适,哪怕低一点,房主也愿意出售。还有些是卖掉旧房买新房,这里又分是先买新房再卖掉旧房,还是先卖掉旧房再买新房。如果是先买了新房,那么则急需卖掉旧房,以支付新房的首付等各项费用;如果是先卖掉旧房再换新房,那房主可能还不那么着急。
2、了解房主的性格
如果房主的性格比较爽快,比较好说话,那么,爽爽快快的给房主还一个价。千万不要房主答应了你还的价格,你又觉得还低了,又向房主还价,这样的结果通常都是房主拂袖而去。另外,在初次见面时,可以通过与房主的交谈,了解其原来购买上海二手房时的价格和现在的心理价位,做到心中有数。shhuang44ss
3、不要表露自己的喜好
遇到喜欢的房屋时,千万不能把你的欢喜表露出来。在这时应该不断的提出你不满意的地方,比如房子临街,就抱怨房子太吵;在一楼,就说太潮;住在高楼层,就说太高;如此种种。不论你怎么说,其目的就是打击房主的优势心理,让他知道自己的房子有太多的缺点,这样的房子我都愿意买,你还不降点价吗?但是,也不能太贪而将别人的房子说的一无是处,要把握好度。
4、利用中介向房主砍价
导致买卖双方迟迟不能签定合同的主要障碍往往就是房价的问题,此时中介是希望卖家能够把上海二手房挂牌价格降下来,使双方达成一致并成功交易,以便收取中介费用。要充分利用中介的这种心理,让他们来从侧面为你向房主还价,或者直接向中介施压,即给中介一个你愿意承受的价格,如果谈得下来就买,谈不下来就拉倒,这样一来可以省去你不少的精力,而且中介往往更会“砍价”。
5、从中介处索取一定的优惠
买二手房,进行按揭贷款,一般有中介公司帮忙进行操作。中介公司的资源多,可以问问中介能否向银行争取到一定折扣的利率,如果能,买房人也可以省一点钱。另外,中介收取的中介费,问问中介人员是否可以少收一点,比如,少收0.5%或者将零头抹去啊。

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