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楼市新一波调控开启!人口会决定未来房价? [复制链接]

发表于 2017-4-1 15:01 |显示全部楼层
新一轮楼市调控开始,未来中国房地产市场将呈现怎样的走向?本文节选了近日vanke集团总裁郁亮在接受专访时的讲话。
房地产分析的背后是人口分析
根据测算,我国城镇主流购房人群(20岁至49岁)人口增量已过历史高点,2011年至2015年这一增量曾达到4300万人,2016年至2020年将降为1300万人,2020年后预计有很大可能继续下降。当然,小城镇的人口还在向大城市流动,非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何,因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化,就发生在2015年。shangeshgh
从供给角度看,十年前我们确实存在严重的住房短缺,但随着过去十年的大规模建设,这个缺口已经基本补上,而且上海二手房房源量也十分充足。2006年至2015年这十年间,据统计,在全国的57个大中城市中,有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后,住宅每年的人均建设量,一般是不超过1平方米。
过去十年因为要补课,多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量,不可能一直保持下去。几个重要都市圈,因为人口还在流入,未来还是应该多盖一点房子,但那些人口停滞甚至流出的地方,确实不能再这么盖下去了。
宏观调整方向决定房价走势如何
“青山遮不住,毕竟东流去”。购房存在杠杆,所以短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响,甚至有很大的影响。但长期来看,上海二手房房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市,而是看全国的话,那么供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。所以说,房地产行业将告别高速增长时代。
当然,房地产业还没有沦落为“夕阳产业”,但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束,开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。
可以预见,如果没有大的宏观金融货币环境变化,未来的房价走势应该趋于稳定,长期涨幅不应该高过居民收入增幅,短期来看则是有涨有跌,不再是单边上涨。也就是说,房价暴涨的可能性在减小,而房价下跌的风险相比以前在增加。vanke去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元,较2015年底增长82.3%。vanke已经做好了准备,迎接有些城市可能到来的上海二手房房价下跌。
北上广深四大一线楼市何去何从?

人口不断涌入,财富加速聚集,这决定了一线城市楼市表现不会特别差。但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳,年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够,每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市,房价也应该稳住,而且,也可以稳住。

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发表于 2017-4-5 10:28 |显示全部楼层
外来人口多,房价肯定要贵

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