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法读房产:房价上涨,卖方毁约合同该怎么办

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发表于 2017-7-24 16:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
尽管现在的房价并没有出现疯涨的现象,但是未来一旦房价再度走高,卖方违约,买方又该如何维权呢?守约的买方又会在什么情况下能得到房?如果得不到房又该怎么索要赔偿?
前提条件:先要有正式的买卖合同
首先,作为买家,先得有一份完善的已经生效的上海二手房买卖合同。这是维权的基础。如果没正式合同,只是口头约定,或者是只签订了简单的意向书,那么很可能无法要求继续履行。如果交了意向定金对方毁约,可能只能要回双倍返还的定金。
如果所谓正式《买卖合同》内容不完善,比如对房款的支付时间、是否贷款、交房及过户时间缺乏明确的约定,同样也可能被钻空子,造成合同无法履行且各不担责的结局。
所以,买卖双方达成一致后,就应该立即签署有详尽内容的正式书面合同。先达成个简单意向、交点定金,约束力是很低的。
守约方有权选择是否继续履行买卖合同
按《合同法》规定,违约方是没这个权利,当一方根本违约时,守约方有权选择是继续履行合同,还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价,单方解除合同。通常来讲,未经特殊处理的合同文本中,有关违约金的约定,并不具备这样的单方解约权效力,只是一种违约责任标准的约定。
所以,卖方愿意承担违约金,不代表买方就必须接受违约金并解除合同。只要买方没有任何违约行为,那么主动权就在买方这一边。
买方要钱不要房,钱该怎么要?
1、要求双倍返还定金
双方可以约定房款20%以内的定金,如果卖方违约,买方可以要求双倍返还定金。
通常来讲,很多上海二手房房产交易案例中的定金是在最初签约时少量支付,在房价疯涨的情况下,双倍返还定金很难做到弥补损失。shhuang44ss
2、要求赔偿约定违约金
目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准,一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。
但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高,甚至会高于约定的20%的违约金标准,导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下,买方就要换个标准维权了。
3、要求赔偿房价上涨的实际损失
房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的,房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准,买方可以按实际损失主张赔偿。
房价上涨的数额和标准,一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然,评估也是参照上海二手房交易价进行的,即使有误差也在一定范围内。
总之,买方碰到卖方毁约,要学会不同情况不同对待,积极收集对自己有利的证据,并及时采取合理的维权措施。

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