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房价“真假”难辨,调控下的“虚影”

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发表于 2017-7-5 13:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
在ZF大力的调控干预下,楼市表现出来的状态是在降温的,特别是一二线热点城市的房价水平终于有所稳定甚至下降。但,市场的数据与市场的实际表现真的完全符合吗?
一线城市成交量骤减
各地楼市在平静中告别上半年。在上海,刚刚出炉的6月成交数据显示,当月一手上海商品房住宅成交量为68.61万平方米,环比减少3.4%,同比减少45%,几近腰斩。从历年来看,由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩,6月往往是一年中成交的相对高位。然而,今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平,甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此,上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米,同比减少52.8%。
创近年来成交新低的并非只有上海。据数据统计,上半年,北京新建商品住宅(不含保障房)共网签16332套,同比降38.6%,创2010年以来同期新低;二手房交易量也减少逾三成,已跌近谷底,房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。
深圳规土委发布的统计数据也显示,上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,同比减少54.7%,成交均价54632元/平方米,环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的,上半年一手住宅网签成交50774套,同比降10.92%;网签均价为16566元/平方米,同比升4.34%。
一方面,各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另一方面,一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码,投资性需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低。
然房价信息难反映真实情况
记者了解到,为控制全市新建商品房均价,目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低,一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下,资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证,“捂盘”不开,而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价,与购房者签订一份补充协议,购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来,网签数据上显示的价格既不会大涨,也不会大跌,始终保持“平稳”。
比如近期上海浦东御桥一楼盘就明确表示,因为ZF批下来的价格比较低,装修标准只能下降,如果想要装修升级,必须另外交一笔“装修款”。这并非个案,因为售价批得低于预期而降低装修品质(甚至整个小区配套设施)的楼盘近期在上海层出不穷,购房者因此进行维权的案例也不少见。
值得注意的是,自今年以来,沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面,房价现在尤为敏感,各大机构都心照不宣,几乎不主动披露价格信息;另一方面,价格信息不真实,新房价格是被控制的,二手房价格为了避税几乎都被做低,房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。
事实也确实如此。根据显示,今年6月,上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米,同比上升29%。而记者了解到的实际情况是,目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米,内环附近新盘单价基本都在10万元以上,只不过拿不到预售证无法开盘罢了。yuqiancyh
来源于:上海证券报


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