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16年4月上海二手房房价区域分析报告 [复制链接]

发表于 2016-5-6 17:48 |显示全部楼层
2016年4月,从上海二手房价格按区域分布的数据来看,传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨2.25 %,涨幅较上月缩小1.30个百分点。其中,市中心4区及浦东内环整体上涨2.23%,涨幅较上月缩小1.41个百分点。
上海优质二手房房源依旧吃香
4月,市区的徐汇、杨浦、长宁分别上涨2.32%、2.24%、2.03%,较上月分别缩小1.29、1.10、1.54个百分点。前期大热的上海大户型高端二手房成交出现了明显降温。
由于严控首付贷、首付比例提高、利率优惠减少等连环政策,提高了置换门槛,高杠杆跳级置换几乎绝迹,需求出现明显减少,部分需求退而选择中高端房源。
调查显示,原本计划置换千万级的改善客,不少将目标调整为600-800万的次新中高档小区,优质房源成交依旧较热,但定价较上月由强势转为理性,买家在交易中重新取得了一定的话语权,买卖双方在新一轮博弈中开始寻找价格平衡。
新兴城区:限购人群恰好是购房主力军
4月,新兴城区整体上涨1.89%,涨幅较上月缩小1.47个百分点。市场走势分化,松江、青浦近市区部分分别上涨1.37%、0.72%,较上月分别缩小1.70、1.74个百分点;而宝山、闵行近市区部分则分别上涨2.23%、1.96%。
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究其原因,前者板块中,购房主力多为常住非户籍人口,限购下需求大幅减少,价格上涨动力趋缓,如松江佘山、青浦新城二手房房价仅分别上涨0.75%、0.42%,较上月分别缩小了2.81、2.64个百分点。
市场表现也从之前的一套房多组客户看房,变成了一组客户看多套房,看房客急剧减少,有的下调价格后还是无人问津。而后者板块中,宝山、闵行临近市区的置业结构本市户籍人口占比大,受新政影响较轻,一些前期观望并持有房票的买家看到市场开始企稳,于是入市淘房。如宝山大华、共富、闵行七宝、莘庄板块内400-600万的次新两房及小三房成交较热。因此,在需求结构变化后,市场走势也有所反应。
非新兴城区:需求锐减,房价走低
4月,非新兴城区整体上涨0.93%,涨幅较上月缩小0.57个百分点。非新兴城区内涨跌互现,其中奉贤、金山分别上涨0.80%、0.65%,其余板块除主城区外大多持平或下跌。
如浦东外环、金山亭林、奉贤海湾二手房房价持平,松江小昆山、金山枫泾、崇明长兴岛分别下跌0.60%、0.29%、0.23%,仅金山新城、奉贤南桥分别上涨0.91%、0.86%。这些偏远板块自住需求少,多为投资需求,在新政限制及信贷收紧后需求锐减,价格随之松动。整体上,崇明依然是上海16个区县中唯一下跌的,下跌0.13%。Shhuang44ss

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