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营改增送上福利!二手房交易净省九五折? [复制链接]

发表于 2016-5-4 14:00 |显示全部楼层
“‘营改增’后,增值税基本是在原营业税的基础上打了95折。”昨天是“营改增”实施后的首个工作日,在浦东新区房地产交易中心,数位房产中介企业的交易员这样告诉记者。
营改增涉及三种情况
静安区二手房交易中心的税务窗口,记者拿到了一份税务部门出具的具体税费解释表,其中列举了住房交易环节“营改增”的三种情况:
情况一
个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。例如小王购买不足2年的住房对外销售,取得出售住房收入420万元。按原营业税计税方法计算为420×5%=21万元,而改征增值税计税方法计算为420÷(1+5%)×5%=20万元。
情况二
个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。例如小李将购买已3年的非普通住房对外销售,取得出售住房收入500万元,而3年前他的买入总价为400万元。按原营业税计税方法计算为(500-400)×5%=5万元,而改征增值税计税方法计算为(500-400)÷(1+5%)×5%=4.76万元。
情况三
个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
营改增.jpg
相当于营业税打了95
有业内人士告诉记者,经过测算发现,增值税相比原来有所减少,基本是在原营业税的基础上打了95折。此外,有税务部门内部人士表示:营改增后,个人在上海二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地税部门来代征、代开票。“原来怎么申报的还是怎么申报,原来填什么表,在哪个地方办,都基本维持不变。”
尽管“营改增”后税费有所下降,前期有不少购房者表示将把缴税过户环节放在5月1日以后。但是,记者昨天上午分别前往了浦东和静安两个房地产交易中心发现,现场并没有出现大客流的情况,相反由于是节后首个工作日,现场人流还少于往日。
建筑成本增加或推高房价
此次“营改增”之后,交易环节的税费略有减轻。上海中原房产中介市场分析师卢文曦认为:“一个税种改变有可能是在5年甚至更长的时间才会显现出来,比如1994年的分税制改革也是7、8年以后才逐渐显现出效果。所以短期内市场不太可能出现大的波动。”
不过也有一家在沪央企房产板块的负责人表示,因为建筑业也在此次营改增范围内,由于目前建筑企业较为普遍存在无法取得规范的可抵扣,导致税负增加。“我们初步测算了一下,房地产的开发成本会增加10%左右。”
卢文曦告诉记者:“房地产开发成本的增加肯定会传导到房价上,但是如果开发商有规模优势、管理规范、筹划超前,影响会小一些。”Shhuang44ss

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